부동산 양도를 앞두셨거나, 이미 양도하신 분
양도소득세
양도하기 전에는 예상 세금을 미리 계산하고, 양도한 뒤에는 기한 안에 신고합니다. 같은 부동산이라도 보유 · 거주 기간과 양도 시기에 따라 세금이 달라집니다.
양도소득세 상담이 필요한 분
- 집 한 채를 양도하실 때2년 이상 보유 등 1세대 1주택 비과세 요건부터 확인합니다
- 이사로 일시적 2주택이 될 때종전 주택의 처분 기한을 계약 전에 맞춥니다
- 집이 두 채 이상일 때어느 집을 먼저, 언제 양도할지 비교합니다
- 상속 · 증여받은 부동산을 양도하실 때취득가액 기준과 증여 후 10년 여부를 확인합니다
- 토지 · 상가 · 건물을 양도하실 때비사업용 토지 여부와 건물분 부가세를 살핍니다
- 가족에게 넘기실 때저가 매매 · 부담부증여의 세금을 함께 계산합니다
- 이미 잔금을 받으셨을 때2개월 안 예정신고를 바로 준비합니다
소득세법 제89조 · 제95조 · 제97조의2 · 제104조 · 제105조 · 소득세법 시행령 제154조 · 국세기본법 제45조의3 · 제48조
양도 이후의 계획까지
양도 전에 함께 검토합니다
양도일과 양도 대금이 다음 집 · 가족 계획과 맞는지 미리 맞춰 봅니다.
- 다음 집 계획새로 취득할 주택의 잔금일과 대출 일정에 맞춰 양도일을 정합니다.
- 양도 대금 계획양도 대금 일부를 자녀에게 지원하실 계획이면 증여세와 자금 출처까지 미리 봅니다.
- 양도와 가족 간 이전 비교다른 사람에게 양도할 때와 가족에게 넘길 때의 세금을 나란히 놓고 봅니다.
양도 전후로 확인할 것
계약부터 신고 이후까지 이것을 봅니다
잔금일 하루 차이로 보유 기간이 달라지기도 하고, 신고한 뒤에 수정할 일이 생기기도 합니다.
아래 여섯 가지를 함께 확인합니다.
보유 · 거주 기간보유 기간은 취득일부터 양도일까지, 거주 기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 봅니다.
양도일 (잔금일)양도일은 원칙적으로 잔금을 받은 날입니다. 잔금 전에 소유권을 넘기면 등기 접수일이 양도일이 됩니다.
취득가액 · 필요경비살 때의 계약서, 취득세, 중개수수료, 확장 · 섀시 같은 공사비 증빙을 모읍니다. 증빙이 있어야 비용으로 빠집니다.
장기보유특별공제3년 이상 보유하면 양도차익에서 공제합니다. 일반 부동산은 1년에 2%씩 최대 30%, 1세대 1주택은 보유 · 거주 기간을 합쳐 최대 80%입니다.
주택 수 판단주택 수는 세대 전체로 셉니다. 공동명의 주택은 공동 소유자 각자가 가진 것으로 보고, 조합원입주권 · 분양권을 함께 갖고 있으면 비과세가 제한될 수 있습니다.
신고 뒤 수정신고 · 경정청구적게 신고했다면 수정신고를, 많이 냈다면 경정청구를 합니다.
소득세법 제89조 · 제95조 · 소득세법 시행령 제154조 · 제154조의2 · 제162조 · 국세기본법 제45조 · 제45조의2 · 제45조의3 · 제48조
신고 기한
- 1단계 양도일 (잔금일)잔금을 받은 날
- 2단계 예정신고양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안
- 3단계 확정신고다음 해 5월 1일~31일한 해에 두 건 이상 양도했을 때 등
예정신고를 했다면 확정신고는 하지 않아도 됩니다. 다만 한 해에 부동산을 두 번 이상 양도해 예정신고를 두 번 이상 했다면 합쳐서 확정신고합니다.
부담부증여는 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다.
소득세법 제105조 · 제110조
세액 비교 보고서
예시 양식01보유 현황
- 양도가액
- 15억
- 취득가액 · 필요경비
- 6억
- 보유 · 거주 기간
- 9년 10개월
- 1세대 1주택
- 해당
02비과세 · 공제 확인
- 12억 원 이하 부분
- 비과세
- 12억 원 초과 부분
- 과세
- 장기보유특별공제 (지금)
- 72%
- 장기보유특별공제 (10년 뒤)
- 80%
03양도소득세 비교
A안 · 이번 달 잔금약 593만
보유 · 거주 9년B안 · 3개월 뒤 잔금약 377만
보유 · 거주 10년04판단 근거 · 일정
판단 근거 · 보유 · 거주 기간이 10년 이상이 되면 장기보유특별공제율이 72%에서 80%로 올라갑니다. 잔금일을 3개월 뒤로 정하면 이 구간을 넘깁니다.
매수인과 잔금일을 맞출 수 있는지 계약 전에 확인합니다.
- 잔금일 (B안)
- 계약서에 날짜 명시
- 예정신고 기한
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
소득세법 제95조 · 제103조 · 소득세법 시행령 제160조
이렇게 진행합니다
- 1단계 전화 상담보유 주택 수 · 취득일 · 계약예정일 확인
- 2단계 대면 미팅등기부 · 취득 계약서 · 필요경비증빙 확인
- 3단계 검토 결과 미팅잔금일 · 양도 순서 결정세액 비교 보고서예상 세액 · 비과세 요건
- 4단계 예정신고양도일이 속하는 달의 말일부터2개월 안
신고 후 소명 대비
신고 후 세무서가 확인하는 주요 항목
세무서는 신고 내용에 빠지거나 잘못된 부분이 있으면 실제 거래가액을 확인해 세액을 다시 정합니다.
신고 뒤 자료 요청이 오는 항목은 대체로 아래 다섯 가지입니다.
- 실제 거래가액계약서의 양도가액 · 취득가액이 실제로 오간 대금과 같은지 확인합니다.
- 필요경비 증빙공사비가 집의 가치를 높인 비용인지, 세금계산서 · 이체 내역 같은 증빙이 있는지 확인합니다.
- 1세대 1주택 요건세대 구성, 주택 수(분양권 · 조합원입주권 포함), 보유 · 거주 기간을 확인합니다.
- 취득일 · 양도일잔금일과 등기 접수일로 보유 기간과 장기보유특별공제율이 맞게 계산됐는지 확인합니다.
- 가족 간 거래 가격가족 등 특수관계인과 거래한 가격이 시가와 크게 다르면 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
그래서 양도소득세를 신고하는 단계에서 이 다섯 가지를 먼저 검토하고, 근거 자료를 함께 갖춰 둡니다. 신고 뒤 자료 요청을 받으시면 요청받은 내용부터 함께 확인합니다.
소득세법 제101조 · 제114조
자주 묻는 질문(Q&A)
매매계약서를 쓰기 전이 가장 좋습니다. 그때 상담하시면 잔금일과 비과세 요건을 함께 맞출 수 있습니다. 이미 잔금을 받으셨다면 신고 기한부터 확인해 준비합니다.
가능한 한 빨리 기한후신고를 하시는 것이 좋습니다. 세무서가 세액을 정해 통지하기 전까지는 기한후신고를 할 수 있고, 기한이 지난 뒤 1개월 안에 신고하면 무신고 가산세가 50% 줄어드는 등 빨리 할수록 줄어드는 폭이 큽니다.
국세기본법 제45조의3 · 제48조
신고하시기를 권합니다. 비과세라고 생각해 신고하지 않았는데 나중에 요건을 갖추지 못한 것으로 판정되면, 양도소득세에 무신고 가산세와 납부지연 가산세까지 더해질 수 있습니다. 신고해 두면 그런 부담을 줄일 수 있습니다.
국세기본법 제47조의2 · 제47조의4
다른 자료로 먼저 찾아봅니다. 대금 이체 내역이나 등기 자료로 실제 산 가격을 확인하고, 그래도 확인할 수 없으면 법에서 정한 방법(매매사례가액 · 감정가액 · 환산취득가액 등)으로 계산합니다.
소득세법 제114조 제7항
돌아가신 날(상속개시일) 기준으로 평가한 금액이 취득가액이 됩니다. 상속세를 신고할 때 정한 평가액이 그대로 이어지므로, 상속세 신고 내용도 함께 확인합니다.
소득세법 시행령 제163조 제9항
신고 기한 계산
양도일을 넣으시면 예정신고 기한을 바로 보여 드립니다.